万达商管正式赴港IPO,王健林真的“回来”了

发布日期:2021-10-22 22:45    点击次数:179

  原标题:万达商管正式赴港IPO,王健林真的“回来”了

  历经数年浮沉,王健林带着“轻资产”的万达商管,重新杀回港交所。

  10月21日晚间,珠海万达商管在港交所挑交招股书,中信证券、摩根大通和瑞信为联席保荐人。珠海万达商管拟面向全球发走股份,用于投资收购、扩大在管物业面积、改造场景硬件、以及战略投资等。

  珠海万达商管是万达集团旗下的商业运营平台。今年3月终,万达宣布终止回A计划,同时与珠海市当局签定制定,将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴,珠海国资委出资30亿战投入股。此后,回港上市进程浓密启动。

  8月20日,证监会始次授与珠海万达商管挑交的境表上市原料;8月26日,证监会出具补正告诉。10月11日,挑交原料便获受理。拿到“巷子条”后,万达商管“光速”挑交了招股书,而这距离其始次挑出申请刚刚两个月。

  相较于被挡在A股大门表的时光,万达商管此次赴港上市要顺当得众。现在,万达商管是全国唯一向自力第三方大周围输出管理的商业运营公司;截至2021年6月30日,管理全国204个城市380座万达广场,在管商业物业修建面积共5420万平方米。

  为上市折腾的漫长七年

  倘若回溯万达集团的关键节点,2014年算是一个。

  万达集团成立于上个世纪,但真实添速发展是从2010年开起。以前,15家万达广场新开业,此后每年新开业广场数均在两位数。2014年,万达广场新开业22家,累计数目破百。商业周围的飞速发展,为此后赴港上市做好了准备。

  2014年12月10日,万达商业发走6亿股股票,每股价格48.00港元,成功登陆港交所。2015年,万达商业超额配售5254.76万股H股,赴港上市共召募资金约313亿港元。

  但是,那时因腹地和香港市场的估值落差,万达商业上市当天即破发。股价矮迷,使得万达内部认为港股主要矮估其商业价值,所以决定转战A股。然而,A股对传统房地产企业有厉格准入请求,所以万达将房地产业务彻底剥离,宣布周详转型轻资产。

  公开新闻表现,2018年,万达商管还引入了腾讯、苏宁、融创和京东等投资者共计304亿元的出资,由它们来收购万达商管自港股退市时引入的投资人持有的14%的股份。据称,交易制定约定,万达商管需在2023年10月31日前完善上市。

  眼望上市期限越来越近,A股大门却丝毫不见松动,万达商管决定转投港交所。

  今年3月,万达宣布终止万达商业A股的IPO进程,并对公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等有关资源进走重组,以尽快实现上市进程。不光这样,珠海国资委出资30亿战投入股万达轻资产商管公司,珠海万达商管浮出水面。

  相较于曾经备受港交所“萧索”的万达商业,现在的万达商管打出了“轻资产”概念。

  所谓“轻资产”,即企业不矜持有关商业地产,只输出品牌,负责设计、运营等做事,并分得利润。2019年,万达商管彻底剥离房地产业务,由新成立的万达地产集团负责万达商管盈余的房地产业务,万达商管则凝神于商业运营管理,强调服务业属性。

  数据表现,截至2021年6月30日,万达商管管理全国204个城市380座万达广场,其中自力第三方项现在总数106个,在管商业物业修建面积共5420万平方米。截至2021年6月30日,珠海万达商管在管万达广场1年总客流量46.07亿人次。

  上半年交易收入106亿元

  从业绩数据望,万达商管可跻身物管赛道头部。

  数据表现,2018年~2020年及2021年上半年,万达商管收入别离为110.23亿元、134.37亿元、171.96亿元和106.36亿元,中央溢利别离为17.51亿元、12.70亿元、11.76亿元和20.65亿元。截至2020岁暮,是中国唯一向自力第三方大周围输出管理的商业运营公司。

  详细而言,万达商管主要按照两栽运营模式挑供服务:委托管理模式、租赁运营模式。

  所谓委托管理模式,即全权负责管理商业广场,挑供商业管理服务、物业管理服务及添值服务。这栽模式下,收入来源包括运营管理服务费、开业前询问服务费、物业管理费及添值服务费,现在其280个母公司集团商业广场均采用委托管理模式管理。

  租赁运营模式,即从业主处租赁物业,将商业广场内的商业空间出租给商户,同时全权负责管理商业广场;收入来源主要包括来自商户的租金收入、开业前询问服务费、物业管理费及添值服务费。现在其118个在管自力第三方商业广场中,有82个采用租赁运营模式。

  2021年3月,为了同一母公司集团项主意运营模式,万达商管与前者终止按照租赁运营模式管理56个商业广场的租赁相符约。调整后,租赁运营模式去后将只行使至自力第三方拥有的商业广场。

  现在,万达来自母公司的商业项现在,仍为其挑供收入的大头,尤其是委托管理模式下的物业管理服务收入、添值服务收入。

  招股书表现,2018年~2020年及2021年6月30日止六个月,集团委托管理模式下物业管理服务所得收入别离为61.84亿元、68.12亿元、52.81亿元、22.97亿元及33.77亿元,占其总收入的56.1%、50.7%、30.7%、30.8%及31.7%。

  添值服务包括广告空间管理服务、公用区域管理服务、停车场管理服务及宣传推广服务等。于去绩记录期,所得收入别离为34.10亿元、37.12亿元、34.95亿元、13.73亿元及23.69亿元,占同期总收入的30.9%、27.7%、20.3%、18.4%及22.3%。

  经过向自力第三方输出品牌与管理,万达商管也获得较为可不都雅的收入。

  数据表现,2018年~2020年及2021年6月30日止六个月,租赁运营模式下商业管理服务产生的收入别离为9.87亿元、19.73亿元、55.33亿元、26.59亿元及24.51亿元,别离占总收入的9.0%、14.7%、32.2%、35.7%及23.0%。

  贝壳钻研院商业地产分析师郑中认为,珠海万达商管定位全轻资产模式,并经过较强的项现在拓展能力积累了较为可不都雅的第三方商管项现在;对于自力第三方项现在,经过项现在净利润分成,与第三方业主的益处形成强绑定,可赓续性较高。

  走业竞争照样强烈

  现在,中国的商业运营服务市场较为松散。据弗若斯特沙利文的原料,按在管修建面积统计,中国五大商业运营服务供答商的总市场份额为12.7%。万达商管认为,其要在周围、品牌、盈余能力、运营能力及服务质量等方面与同走睁开竞争。

  该集团续称,能否在强烈的竞争中维持市场地位,取决于向业主和商户挑供迥异化、强竞争力及高质量的商业运营服务的能力。

  值得仔细的是,近年来,随着商业竞争日好强烈,各栽迥异化的商业项现在赓续推出,如华润、万科、世茂等都推出众栽分歧的产品线,万达商管面临的竞争照样强烈。此前,万达借助标准化复制,迅速升迁市场周围,但产品的迥异化特质有待雄厚。

  不过,克而瑞认为,万达商管现在在全国各大区域均有组织,同时也凭借轻资产战略赓续保持高速的发展,在商场运营方面总体情况都较为卓异,各经营指标相对郑重。其中,近乎100%的高出租率、较高的坪效是万达商管的两大特点。

  同时,在轻资产成为走业发展重点的当下,万达商管已实现周详轻资产化。“万达的收入得以不受房地产市场震动影响,同时也协助企业缩短了投入成本,减轻了资金压力,并足够发挥在商业物业运营管理方面的拿手,添快城市组织。”上述机构认为。

  郑中也认为,和住宅物管相比,商管业务毛利润更高,添上位于优质地段的商业物业较为稀缺,近年来估值也赓续走高,所以近期众家房企追求商管片面拆分上市,纷纷向轻资产输出转型。贝壳钻研院展望,珠海万达商管上市后,将会为母公司带来更众机遇。

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义务编辑:王蒙