漩涡中的蛋壳公寓:从资本宠儿到“烫手山芋”

发布日期:2021-10-23 00:12    点击次数:105

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  记者 张敏

  昨夜,深陷“暴雷”、“跑路”风波的蛋壳公寓股价竟然狂飙75%!

  事出变态必有妖,正本是有网传新闻称蛋壳公寓或被吾喜欢吾家接盘,但新闻很快被当事方否认。

  据21世纪经济报道晓畅,此前,蛋壳曾与自若、相寓等运营商接洽,但追求收购未果,现在仍在追求接盘者。

  “当潮水退以前,你才会发现谁在裸泳。”褪往光环的长租公寓,面现在正逐渐变得清亮首来。

  美东时间11月17日,一度传出破产传闻的蛋壳公寓股价大幅走高,截止当日收盘,蛋壳公寓报价2.40美元/股,涨幅达到75.18%,最新总市值为4.39亿美元,当天成交额暴添至1.44亿美元,而前镇日成交仅233万美元。

  有传言称,蛋壳公寓或被吾喜欢吾家接盘,但新闻很快被当事方否认。

  据21世纪经济报道晓畅,此前,蛋壳曾与自若、相寓(吾喜欢吾家旗下长租公寓品牌)等运营商接洽,商谈配相符及被收购事宜,但最后未果。现在,蛋壳仍在追求接盘者。

  行为第二家上市的腹地长租公寓运营商,蛋壳公寓正深陷群体性投诉事件的漩涡。

  比来一个多月来,位于北京市东城区向阳门内大街的蛋壳公寓总部已迎接了至幼批百名投诉者。由于人数多多,蛋壳公寓安排了几名保安在公司门口进走迎接,访客需在一份外格上填写本身的姓名、电话等新闻,然后在旁期待,最后以相通“叫号”的方式进入公司。

图/ 华夏时报图/ 华夏时报

  这些访客主要来自北京,身份多为将房源委托给蛋壳的业主。近期,一些访客从外埠赶来。除业主外,租客、供答商、保洁员、补缀员等也添入解决纠纷的走列。

  这一事件的导火索,源自今年10月以来,片面业主发现房租未能守时到账。

  片面租客也发现,保洁姨娘不息数周未能守时上门打扫,一些租客甚至接到房东的告诉,称要收回房屋。在一些城市,租客和业主试图解决题目时,已有关不到管家。

  11月16日,蛋壳公寓破产的传闻展现,公司很快予以否认,但也外示实在遇到资金难得的情况。

  另一家大型长租公寓运营商自若,近日也遭遇纠纷。出于“清算不良资产”的考虑,自若在多个城市与业主强走解约,并不吝补偿违约金,从而引发了许多业主和租客的不悦。

  而这一情况,早在今年上半年就已展现。

图/ 图虫图/ 图虫

  蛋壳和自若均为走业的头部企业,在管房源数目别离超过40万套和100万套。2020年1月,蛋壳公寓登陆纽交所,成为第二家上市的腹地长租公寓运营商。

  自“租售并举”挑出以来,长租公寓一度成为“风口上的舞者”。在市场红利与资本追捧下,很快催生了一批大型长租公寓运营商,而各地的幼型长租公寓品牌,更是不乏其人。

  但近年来,由于市场转折、经营不善等因为,一连有长租公寓展现“暴雷”。

  据笑居财经统计,自2017年至2020年8月,已有70家长租公寓“殉国”。其中,仅2020年“殉国”的企业就有44家。

  “当潮水退以前,你才会发现谁在裸泳。”褪往光环的长租公寓,面现在正逐渐变得清亮首来。

  纠纷一连

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  行为蛋壳的老租户,王阳(化名)在今年7月与蛋壳重新签定了一份租赁相符同,租期为两年,她也从上海浦东区的一个蛋壳公寓搬到了普陀区。

  国庆长伪后,每两周上门打扫一次的保洁姨娘便再异国展现过。王阳感到稀奇,但并未太在意。在这期间,她挑交过一次补缀申请,师傅很快便上门解决了。

  11月12日,王阳接到房东的电话,由于蛋壳公寓已经延期15日支付房租,房东决定收回房屋,让王阳收拾一下尽快搬走。房东说,这是相符同中约定的条款。

  王阳和室友当天就最先有关蛋壳管家,但“电话不接、微信不回”。

  此前多日,房东也试图有关蛋壳管家,但同样有关不上。

  11月13日,王阳发现,因“对办公环境进走维护”,蛋壳公寓已“阶段性搬离”比来的一个做事处。王阳和友人只能往蛋壳公寓位于虹口区殷高西路的一处办公地点,试图解决题目。她发现,这边还有许多像她相通前来解决题目的租客。

  21世纪经济报道晓畅到,蛋壳公寓安排了上海浦东区、闵走区、虹口区的三处办公地,特意用于对接租客事宜。而对业主(房东)的对接,则安排在浦东区、闵走区、普陀区的三处办公地点。

  蛋壳公寓组织的武汉、杭州等地,同样展现了这类情况。

  北京总部的情况最为复杂。大量访客试图解决题目。

  除房东和租客外,还包括被拖欠货款的供答商、被拖欠工资的保洁员和补缀工。一位不愿具名供答商声称,他有近百万元的货款,已被蛋壳拖欠了一年之久。

  11月17日,蛋壳方面向21世纪经济报道外示,公司现在经营平常,已经安排了一个特意的幼组来处理纠纷,一些题目已经得到了积极处理。

  蛋壳的危机益似早有预兆。从今年二季度最先,为清算非优质房源,自若、蛋壳等长租公寓运营商主动与片面房主解约,甚至不吝补偿违约金。至今,蛋壳仍在与一些业主商议解约事宜。

  10月,北京的一些蛋壳业主逆映,管家曾与业主商议,试图将租金从月付改为季付。

  在人事层面,今年6月,蛋壳公寓创首人高靖因“幼我投资事项”被当局部分带走调查;10月,蛋壳首席运营官顾国栋被曝离职,此时距离其添盟蛋壳仅16个月。

  薄弱的“蛋壳”

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  蛋壳公寓成立于2015年1月,创首人高靖有过百度、糯米网等互联网公司的做事经验。借助“租售并举”的东风,从2015年5月到2019年10月,蛋壳公寓在不到5年的时间里完善六轮融资,背后的金主包括华人文化产业投资基金、喜悦资本、高榕资本、春华资本等,总融资额近10亿美元。

  期间,蛋壳公寓经过各栽方式,实现了周围的迅速膨胀。

  截至今年第一季度,蛋壳公寓已进入全国13个城市,运营公寓数目达到41.9万间。

  在竞争强烈的租赁走业,周围不光意味着品牌影响力,而且能经过对成本的摊薄,形成周围效答。

  但在这一过程中,蛋壳益似并未做益成本管控。

  一位蛋壳公寓的离职员工向21世纪经济报道外示,为膨胀周围,蛋壳从前间曾从其他竞争对手处高薪挖人,同时给予较高的挑成。其中,负责收房业务的“收房BD”职位,最高时能拿到4万到5万元的月薪。而在卒业季等租赁旺季,出房管家月入2万的情况也较为常见。由此,蛋壳也一度成为业妻子力成本最高的运营商之一。

  蛋壳的收房成本同样不矮,2017年到2018年,由于走业竞争强烈,许多运营商高价收房,蛋壳亦参与其中。

  “像北京南三环的一些老幼区,一套60多平米的两居室,收房成本能挨近7000元,比同类型房源的租金贵了差不多1000元。”这也为后来的“清算非优质房源”事件埋下伏笔。

  原形上,2017年以来,蛋壳的交易费用、折旧摊销、开业前费用、出售费用、走政费用等占总成本的比例都在逐年缩短。但拿房成本首终居高不下,使得总成本照样偏高。

  2019年,蛋壳公寓最先停留大周围收房。前述人士外示,这是由于“融资的钱异国到位”,同时公司也必要做报外,为上市铺路。

  2020年1月17日,蛋壳公寓登陆纽交所,成为继青客公寓后,第二家上市的腹地长租公寓运营商。

  但此时,新冠肺热疫情突如其来,租赁市场遭遇重创。此后,蛋壳公寓不光难以实现业绩的添长,折本逆而越来越大。

  财报表现,2017年到2019年,蛋壳公寓的折本额从2亿多元上升到35亿元。今年一季度,公司又折本12.3亿元,单季折本创下近年来的新高。蛋壳公寓的半年报则至今未发布。

  前述人士认为,除外部因素影响外,蛋壳的内部管理较为粗放,不幸于口碑积累和业绩的安详。

  比如,业绩导向过于清晰,一些员工在拓展和维护房源时不择手腕,不幸于口碑的积累。同时,员工流失率高,同样不幸于维护口碑。

  他还外示,对比其他头部长租公寓品牌,蛋壳的运营效果不高,公寓的入住率首终未能达到90%的“及格线”。空置成本居高不下,同样在蚕食蛋壳的利润。

  今年下半年以来,尽管疫情得到限制,蛋壳的经营状况益似仍未改不都雅。据晓畅,除了大量投诉案破例,近期蛋壳公司已有不少员工离职。

  工商新闻表现,仅今年11月以来,蛋壳公寓运营公司紫梧桐(北京)资产管理有限公司已经三次被列为误期被实走人,现在被实走总金额超千万。

  此外,公司还涉及多首司法风险新闻,案由包括房屋租赁相符同纠纷、买卖相符同纠纷、做事争议等。

  “潮水”事后

图/ 视觉中国图/ 视觉中国

  除蛋壳外,另一家头部运营商自若近期也不屈静。

  继上半年在北京展现降租风波后,近期,自若在广深等城市也被曝出降租、解约等情况。由于不少业主的租约并未到期,此举也引发了业主和租客的不悦。

  11月17日,自若方面向21世纪经济报道外示,“因受疫情影响的因为还没消逝,市场相对疲柔,租金赓续矮位,个别区域经营状况仍难在短期内得到改善,稀奇是个别房屋展现收出倒挂的情况。吾们与这片面业主就调整委托相符同、适度降矮租金开展友益商议。”

  自若方面称,“这片面启动商议的房屋占比很幼,而且现在也得到了不少业主体谅和批准,重新签定了新的配相符制定。”

  自监管层于2014年首次挑出租售并举以来,长租市场迎来迅速发展期。来自各栽分歧背景的资本、运营商杀入其中,一度推动了走业迅速发展。

  但近年来,随着资本潮水和市场光环的减退,走业的一些题目最先浮出水面。在蛋壳、自若等头部企业身后,不少中幼运营商遭遇“暴雷”、“跑路”,因经营不善导致的资金链断裂成为主因。

  贝壳钻研院高级分析师黄卉向21世纪经济报道外示:

  调整期的展现是走业发展到肯定阶段的必然。

  但在这个过程中,疫情仅仅首到了催化剂的作用,添速了长租公寓周围的整相符。另一个因为在于,长租公寓的商业模式本身盈利空间窄、模式单一。

  她外示,长租公寓走业正本就有重资产投入、矮利润率的特征,单纯扩大周围并意外味着企业经营的成功,如何降本挑效升迁利润率才是企业异日必要偏重解决的题目。

  一位资深从业者向21世纪经济报道外示,在许多企业的测算模型中,都会默认租金程度会赓续安详上涨,从而遮盖成本,甚至腾挪出利润空间。但实际上,行为价格敏感型的租金,很难保持这栽上涨趋势,甚至还会展现下跌。

  贝壳钻研院统计四个一线城市中,今年1-10月,北京、广州的住宅租金程度均矮于往年同期,降幅别离为3.4%和6.6%,上海微涨,深圳基本持平。

  其中,2011年-2018年,北京市租金程度表现上涨态势,在2018年达到最高值后,2019年便已最先消极。

  该机构认为,运营商在此前高价拿房,成为推高租金的主要因素。所以,近两年来,北京的租金程度一向在向下调整,又逆过来成为运营商的不及承受之重。

  与此同时,对于一个强横滋长的走业来说,政策层面的一连规范,也在压缩利润空间。

  2019年12月,住建部等六部分印发《关于整饬规范住房租赁市场秩序的偏见》即请求租赁企业租金贷金额不及超过该租金收入的30%,并给企业宽限三年的整改期。

图/ 图虫图/ 图虫

  所谓“租金贷”,指租客与运营商签下租约的同时,与金融机构签定贷款相符约。

  金融机构会替租户挑供全年租金贷款,租客则向金融机构按月还清租房贷款。

  租金贷曾被认为是一项多赢的创新,但片面企业将资金用于跑马圈地,又因经营不善而导致资金链危机,从而影响多个有关主体。

  近年来,包括上海老牌长租公寓寓见公寓在内,多个长租公寓运营商因租金贷模式而展现资金链断裂。

  租金贷也是蛋壳的一项主要收入来源。公告表现,2017、2018和2019年,蛋壳的租户中,选择租金贷的比例别离为91.3%、75.8%和65.9%。分析人士认为,遵命这一政策,蛋壳公寓的盈利前景照样不足笑不都雅。

  原形上,也有一些运营商经过挑前组织,试图在变局中谋取先机。

  从往年年头最先,吾喜欢吾家对旗下的长租公寓业务“踩刹车”。经过清退空置房间,将其长租公寓品牌相寓的周围,从30.5万套降至上半年的25.3万套。尽管这样,上半年相寓的收入程度照样消极了15.05%。

  前述资深从业者外示,根据现在热点城市的租售比、资金成本等指标进走测算,长租公寓运营照样难以实现永远安详的盈利。固然有单个项主意盈利案例,但就公司层面来说,成熟的商业模式照样有待形成。

  黄卉则认为,经历了从萌芽期到迅速发展期的转折后,第一批长租企业已初具周围,商业模式初步成型。只要维持郑重运营,挑高综相符运营能力,企业照样有看在市场竞争中占有上风。

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